Земля и недвижимость: правовые аспекты покупки и продажи

Каждый человек хотя бы раз в жизни участвует в решении вопросов, связанных с приобретением и продажей недвижимости. Поэтому исключительно важно уделить особое внимание порядку совершения и оформлению таких сделок с тем, чтобы исключить возможное наступление неприятных последствий, которые неизбежны, если при оформлении таких сделок будут допущены ошибки. Кроме того, правильное оформление поможет защитить права продавца или покупателя в ситуациях, если другая сторона по сделке не выполняет свои обязательства.

Прежде всего, следует дать понятие недвижимому имуществу. Действующее гражданское законодательство дает следующую дефиницию: это земля и различные объекты, расположенные на ней, «прочно с ней связанные» (строения и т.д.), которые невозможно переместить (см. ст. 130 ГК РФ). Право собственности граждан и организаций на такие объекты может возникнуть по различным основаниям: приобретение их в порядке наследования, по различным договорам.

Особое значение при этом отводится купле-продаже. Учитывая особое значение земли и жилья, нормы, определяющие специфику права собственности на них, выделены в ГК РФ в отдельные главы 17 и 18, а особенностям совершения сделок с ними посвящен специальный параграф ГК РФ – § 7 гл. 30. Одна из важнейших черт покупки и продажи таких объектов – специфический порядок совершения сделок с ними, а именно:

  • • Письменная форма договора обязательна;
  • • Договор нуждается в регистрации;
  • • Если форма не соблюдена, то договор недействителен (см. статьи 550, 551 ГК РФ).

Сделки с недвижимостью регистрируются в специальном государственном органе – Росреестре, который делает соответствующую запись в едином государственном реестре прав (ЕГРП). Список документов, которые вам следует предоставить в Росреестр, определен Федеральным законом №122-ФЗ. На сегодняшний день предоставление кадастрового паспорта не требуется в случае, если указанный объект ранее был поставлен на кадастровый учет в органе технической инвентаризации (БТИ). В случае, когда объект не состоял на кадастровом учете, необходимо оформить кадастровый паспорт в подразделении ФГУП «Ростехинвентаризация» – БТИ.

Ипотека – один из самых популярных способов покупки недвижимости. Порядок применения этого способа, его основные особенности регламентируются Федеральным законом "Об ипотеке". Важно также, что, приобретая право собственности на недвижимое имущество, собственник приобретает не только права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, но и ряд «производных» прав и некоторых обязанностей: к примеру, по уплате соответствующих налогов (налог на имущество), право на участие в управлении многоквартирным домом (если приобретается квартира) и т.д. Обратим внимание на то, что ряд вопросов купли-продажи объектов недвижимости регулируется и иными отраслями российского права – семейным и т.д. Очевидно, что законодательство по вопросам совершения сделок с объектами недвижимости является сложным, затрагивает нормы, содержащиеся в различных отраслях российского права. Именно поэтому целесообразно при подготовке и совершении таких сделок воспользоваться профессиональной помощью частнопрактикующих юристов, обладающих необходимыми специальными познаниями и опытом, специализирующихся на оказании услуг именно в этих сферах.

Покупка и продажа жилых помещений в России совершается по общим правилам, которые установлены Гражданским кодексом РФ и Законом о регистрации прав с учетом особенностей установленных жилищным законодательством. Жилищное право России регулирует вопросы, связанные с осуществлением гражданами жилищных прав, в том числе права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, обеспечение сохранности жилищного фонда, управление многоквартирными домами и т.д. (ст. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Что же касается покупки и продажи земельных участков, то они могут производиться в двух случаях:

  • 1) Когда покупается недвижимость, права на участок переходят на участок автоматически (см. ст. 552 ГК РФ);
  • 2) Когда участок покупается как отдельный самостоятельный объект.

В основном же купля-продажа земельных участков производится по общим нормам совершения сделок с недвижимостью, однако, большое значение в земельном праве России придается отдельным видам земель (земли природоохранного, лечебного, оздоровительного назначения и т.д.) и их целевому использованию. Особенности состава, правового режима земель, а также совершения сделок по покупке и продаже земельных участков определяются земельным законодательством.


Информационно-справочный портал PravaNaZemlu.ru ✔ Сообщить о неточностях и ошибках можно посредством формы обратной связи в разделе «Контакты» .